Questionnaire finances (Habicop)

22 octobre 2008

Questionnaire finances (Habicop)

Plutôt intéressant ce qui nous pondent les collègues de besak...non?

Habiter Autrement à Besançon

Groupe : Finances

Questionnaire

proposition du 15 octobre 2008

Le questionnaire devient un simple tableau à remplir accompagné de sa notice explicative

tableau – formulaire :

Qui = identité

Nom
Prénom
Age

Quoi = mon projet

Habitant potentiel (oui / non)
Composition du ménage (nb)
Surface privée souhaitée (m²)
Type de projet souhaité (réhab ou neuf)

Où = localisation souhaitée de mon projet

en centre historique
en périurbain proche (interne Besançon)
sur le territoire de l'agglomération

Quand démarrer mon projet

Dès que possible
Dans entre 2 et 5 ans
Au delà de 5 ans

Combien = comment je finance mon projet

Apport initial
Capacité mensuelle
Type de logements sociaux accessibles
Types de prêts auquel je peux prétendre

Remarques

NOTICE EXPLICATIVE

Toutes les informations demandées sont nécessaires pour permettre une analyse la plus significative possible.

L'objectif est de connaître la capacité financière globale de l'association afin de mieux cibler les partenariats nécessaires et d'évaluer le nombre de projets qui peuvent émerger simultanément d'H.A.B.

Si la capacité financière estimée après analyse n'est pas suffisante pour rendre un ou plusieurs projet(s) faisable(s), un certains nombres de décisions stratégiques devront être prises au sein de l'association (repli sur un projet unique, diminution des programmes souhaités, communication et recherche de nouveaux coopérants, ...)

voici ci-dessous quelques explications pour le remplissage du tableau :

Qui = identité :

1 seule personne répond par ménage

l'anonymat est possible dans un premier temps mais n'est pas souhaité par le groupe finances

Les identités sont connues par les 2 référents du groupe finance seulement qui s'engage à ne pas divulguer les informations personnelles.

Ces référents sont les destinataires des questionnaires remplis, et sont à la disposition des membres d'HAB qui souhaitent des renseignements complémentaires.

Quoi = mon projet :

pour la première question répondre par oui ou par non

une réponse négative signifie que votre ménage n'est pas forcément habitant, mais rien ne l'empêche d'être coopérant, par exemple, dans le cadre d'une activité professionnelle localisée dans un projet.

Il faut préciser le nombre d'adultes et d'enfants du ménage à la date souhaitée d'engagement du projet (voir chapitre suivant : quand démarrer mon projet ?).

la surface à indiquer correspond à l'appartement indépendant souhaité (sans comptabiliser les surfaces communes). Le groupe finance ne définiera pas les surfaces communes mais il se contentera d'un ratio (par exemple de 20% des surfaces utiles) pour présenter dans une analyse, le budget résultant alloué aux surfaces communes.

indiquer aussi sa préférence entre de la rénovation ou de la construction sur terrain nu

Où = localisation de mon projet :

répondre par oui ou par non aux propositions où vous souhaiteriez le plus voir se concrétiser votre projet de coopstruction

si vous avez répondu au moins 2 fois oui, alors merci de hiérarchiser vos réponses en indiquant leur ordre de préférence.

si vous n'avez pas de préférence ni de localisation à éviter, répondre “oui” indifféremment aux trois propositions

Quand démarrer mon projet :

il s'agit bien de la date de de démarrage du projet ; il faut ensuite compter environ 3 ans supplémentaires entre le démarrage et la livraison des logements

si vous avez répondu au moins 2 fois oui, alors merci de hiérarchiser vos réponses en indiquant leur ordre de préférence.

si vous n'avez pas de préférence, répondre “oui” aux trois propositions

Combien = comment je finance mon projet

Les finances du projet seront construites avec un investissement initial et des loyers

Suivant la forme juridique et le montage opérationnel retenu, il y aura ou non nécessité que la coopérative d'habitants fournisse un apport initial.

Deux cas se présentent alors :

- soit je suis d'accord pour contribuer à l'apport initial, et la situation financière du ménage me permet d'estimer sincèrement mon apport initial disponible à la date de l'engagement de l'opération à hauteur de X€ (renseigner la somme dans le tableau) ;

- soit je ne peux ou ne veux pas apporter de capital (indiquer alors “

0”

dans la case apport initial

Quelque que soit la forme juridique du projet, une mensualité sera nécessaire pour couvrir tous les frais et charge de l'immeuble (remboursement d'emprunt, loyer, charges, part acquisitive, taxe foncière, ...)

J'estime la capacité financière mensuelle de mon ménage pour l'opération à X € (renseigner la somme dans le tableau).

Cette proposition doit laisser un “reste à vivre” suffisant comme expliqué en annexe 1

Suivant la hauteur des revenus imposables (ou revenus fiscal de référence de mon ménage, je peux prétendre à intégrer certaines catégories de logement social ou à bénéficier de prêts spécifiques pour l'accession sociale à la propriété.

Ces notions sont importantes pour l'analyse et le montage financier de l'opération car, par l'intermédiaire d'un partenaire compétent (type bailleur), elles permettent de mettre oeuvre des mécanisme de financement de très longue durée (54 ans) dans le cadre de prêts aidés.

Au vu des tableaux présentés en annexe 2, et en fonction du revenu imposables N-2 du ménage, indiquer dans le tableau le ou les types de logement locatif au(x)quel(s) le ménage peut prétendre (HLM, PLAI, PLUS, PLS )

De même, au vu des tableaux figurants toujours dans l'annexe 2, et en fonction du revenu fiscal de référence N-1, j indiquer dans le tableau le ou les types de prêts pour l'accession sociale à la propriété au(x)quel(s) le ménage peut prétendre (PAS, PSLA, PTZ).

ANNEXES

ANNEXE 1 = Calcul du “Reste à Vivre”

D'abord calculer le reste à vivre en soustrayant le total des charges au total des ressources en s'appuyant sur les hypothèses suivantes :

QUOTITE A RETENIR DANS LES ELEMENTS CONSTITUANT LES RESSOURCES ET LES CHARGES DE L'HABITANT COOPERANT :

RESSOURCES	QUOTITE	CONDITIONS
Salaire fixe (hors prime exceptionnelle * et commission) contrat CDI	100%	Période d'essai confirmée
Salaire fixe (hors prime et commission) contrat CDD ou intérim	100%	Attention lorsque les revenus issus de l'interim ou du CDD sont irréguliers dans le temps et attachés à des contrats < à 12 mois
Frais professionnels	0%
Commissions	50%	Si moyenne possible sur 3 ans minimum
Indemnité (imposable ou non)	50%	Si moyenne possible sur 3 ans minimum
Pension alimentaire	100%	Si adéquation âge des enfants/durée du prêt
Pension de retraite	100%
Allocations familiales	100%	Si adéquation âge des enfants/durée du prêt
Revenu disponible BIC/BNC/BA	100%	Analyse du revenu disponible et documents comptables sur les 3 exercices précédents
APL, alloca° logement (retranchée des charges)	0% ou 100%	100% si adéquation avec durée du prêt (NB : seul le taux d'endettement hors APL est retenu dans le cadre du système délégataire)
Revenus fonciers (si SCI au prorata des parts de l'associé)	70%
Revenus mobiliers	0%
Assedics	0% ou 100%	100 % si adéquation avec durée du prêt
RMI, CES, tous contrats précaires	0% ou 100%	100% si adéquation garantie entre la durée de perception des Assedics et la durée du prêt
Revenus perçus au bénéfice de tiers (garde d'enfant, allocation adulte handicapé)	0%

* ne sont pas des primes exceptionnelles les primes versées chaque année (ex : 13ème mois)

CHARGES	QUOTITE
Crédit(s)	100%
Loyer (*hors* charges)	100%
Impôt(s)	0%
Charges courantes (EDF, Telecom...)	0%
Pension alimentaire (retranchée du revenu)	100%
Abonnement sur épargne (adossement à un prêt in fine)	100%

Puis situer son reste à vivre dans le tableau suivant :

il faut comprendre Couple avec 1 salaire pour C1S

Mieux vaut alors se situer en zone favorable ...

ANNEXE 2 = Situation par rapport au logement social

le revenu imposable N-2 figure sur avis d'imposition de N-1, il est en général identique au revenu fiscal de référence N-1

Définition des catégories de ménage

1 : 1 personne seule,

2 : 2 personnes sans personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages,

3 : 3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge, ou jeune ménage* sans personne à charge,

4 : 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge,

5 : 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge,

6 : 6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge,

Dernière catégorie : par personne supplémentaire.

* Jeune ménage : couple marié ou couple de concubins ou de partenaires Pacsés sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.

Est assimilé au conjoint la personne vivant en concubinage avec le candidat locataire ou le partenaire lié à celui-ci par un PACS (pacte civil de solidarité) et co-signataires du contrat de location.

La notion de couple s’applique aux personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un PACS.

RFI027 : Les plafonds de ressources HLM (revenu imposable N-2 en €)

Année 2008 (arrêté du 3 décembre 2007 : JO du 13 décembre 2007)

Catégorie de ménage	Plafonds de ressources
1	20.477
2	27.345
3	32.885
4	39.698
5	46.701
6	52.630
Personne supplémentaire	+ 5.871

Exemple : mon ménage de 2 personnes sans enfant est composé de 2 adultes de 22 et 21 ans et dispose de 27 0000 € de revenus imposables en 2006 (impôts de 2007), je suis dans la catégorie de ménages n°3 (“jeunes ménages”) et je peux bénéficier des HLM, j'écris donc HLM dans mon questionnaire

Secteur locatif social (revenu imposable N-2 en €)

Catégorie de ménage	*PLAI*	*PLUS*	*PLS*
1	11 261	20 477	26 620
2	16 407	27 345	35 549
3	19 730	32 885	42 751
4	21 955	39 698	51 607
5	25 686	46 701	60 711
6	28 947	52 630	68 419
Pers. suppl.	3 228	5 871	7 632

PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) et PLUS (prêt locatif à usage social) : Arrêté du 03/12/2007

PLS (prêt locatif social) : arrêté du 03/05/01 (130%du PLUS)

Exemple : le même ménage écrira PLUS et PLS dans son questionnaire, mais il ne peut pas prétendre au PLAI car ses revenus sont trop élevés

Secteur de l’accession à la propriété (revenu fiscal de référence N-1* en €)

*Catégorie*	*PAS*	*PSLA*	*PTZ*
1	18 978	29 610	29 610
2	27 756	39 485	39 485
3	33 381	45 672	45 672
4	38 999	50 610	50 610
5	44 641	55 531	55 531
Pers. suppl.	4 498	0	0

PAS (prêt d’accession sociale) : arrêté du 27/03/2007 ; PSLA (prêt social de location-accession) : arrêté du 27/03/2007 ; PTZ (nouveau prêt à 0%) : décret du 23/03/2007 Vente HLM : arrêté du 26/11/04 (=plafonds PLI, cf. Ci-contre)

*Entre janvier et mars les revenus considérés sont néanmoins ceux de l’année N-2

Exemple : toujours le même ménage écrira PSA, PSLA et PTZ dans son questionnaire

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